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Análisis de la Crisis Inmobiliaria del 2024

BLOG INMOBILIARIO

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Análisis y Evaluación de las diferentes situaciones

Para poder entender el tema de la crisis inmobiliaria de este año 2022, debemos evaluar estos
escenarios

Escenario 1:

For Closer: embargar las casas de las personas por todos los pagos retrasados de rentas, debido a todo
lo que ha afectado económicamente el Coronavirus a las familias, ya que su mayoría tuvo pérdidas de
trabajo lo que conlleva al desempleo, en la actualidad no se aplico este, sino que pasamos al

Escenario 2:

For bird: La mayoría de los bancos lo están aplicando y significa que la deuda que la persona tiene es
pasada al final de la hipoteca, es decir, que no hay que pagarlo de una vez, de esta forma la persona no
se ve afectada tan drásticamente ya que el monto que tiene acumulado de deuda se va pagando mes a
mes de acuerdo con el total del aumento de la hipoteca.
Adicional las personas pueden solicitar un refinanciamiento, que es cambiar los términos del préstamo,
y va a depender si lo haces para disminuir la tasa de interés o si deseas aumentar los años, ejemplo de
30 años fijos a 40 años fijos, lo cual te va a generar mayor tasa de interés, pero permite que tus pagos
mensuales sean menores, esta segunda opción no es muy recomendable pero en caso de que puedes
perder tu casa es la mejor opción.
De acuerdo a esto podemos decir se mantendrá el escenario 2, y es poco probable el escenario 1, lo que
esta afectando de una manera directa los costos de bienes raíces es su materia prima, como sabemos en
Estados Unidos las construcciones de casas son con madera y se puede observar que durante el año
2018- 2019 los costos eran similares, algunas diferencias como cualquier mercado pero en el año 2021
tuvo un ascenso, esto debido a diferentes motivos producto de la pandemia que afecto el transporte
para la importación y exportación, en este momento el precio de la madera es 3 o 4 veces mayor
respecto al costo hace 2 años, por lo tanto construir una casa hoy en día sea muy costoso lo que
representa 20,000 o 30,000$ más; esto hace que los constructores construyan menos casas, también se
ve que hay un 12% menos de listing en el mercado, que son las personas que ponen en venta sus casas,
hay mucha demanda y poca oferta.
En consecuencia, los compradores de casa están ofertando más del costo de la propiedad, esto por la
competencia que se está generando. En este año las ventas de propiedades bajaron un 9% y no es
porque no haya compradores, es porque hay varios compradores para una misma casa. El porcentaje de
aumento de una casa año a año es de 14%. Los mas afectados con este aumento son las personas que
viven rentadas ya que el costo de la renta también la aumentan, los dueños de casa tienen la ventaja de
que su propiedad ha aumento un 20 o 25% en los últimos 2 años. Las casas a largo plazo siempre van a
subir sus costos.
Hace unos años estábamos en los niveles más bajos históricos de tasa de interés, que estaba en 2,1%
hoy en día esta en 3,5% y es posible que llegue al 5%, esto genera que los pagos mensuales también

aumenten, considerando esto es probable que las compras de las casas tengan un aumento significativo
en este momento porque la persona prefiere pagar una tasa de interés que aun siendo alta es menor a
la de 5%.

¿Porque hay tanta demanda?

  1. Comprar con menos tasa de interés.
  2. Aumento de las rentas, hace que sea necesario comprar su propia casa.
  3. Movilidad de personas de otros estados ejemplo: california y nueva york, son estados mas
    costosos, los precios de casa son mayores y de igual manera los impuestos. Adicional las
    personas se movilizan a la florida o texas buscando mejores condiciones ambientales. Muchas
    personas pueden recurrir a mudarse porque tienen trabajos online que permiten que estén en
    otro lugar y aun pueden cumplir con su responsabilidad laboral.
    A pesar de la gran demanda que existe en compra de casas, no todas las personas lo logran ya que no
    cumplen con los requisitos y es importante que conozcan cuales son las principales causas:

1. Puntaje de crédito:

  • Menor de 580 no permite que adquieras una casa.
  • Entre 600 y 650 puedes comprar, pero con ciertas condiciones y una tasa de interés alta.
  • Mayor a 650 tienes mayores beneficios.

2. Salario Combinado:

es el salario de las personas que trabajan en el hogar, en la actualidad es de
84,000$ al año a nivel general de EEUU, y de 55,000$ en el año para las familias latinas. Lo mas
importante es el ingreso y gastos fijos que tienes, de igual manera la tasa de interés juega un
papel importante, veamos un ejemplo de cómo nos afecta:
Un ingreso promedio combinado de 55,000$ al año, gastos fijos combinados de 600$ (renta de carros y
pagos mínimos en tdc) y pueden dar una inicial de 12,000$, con esta información la familia puede
adquirir una casa de hasta 150 mil dólares. Y sabemos que es muy difícil conseguir una propiedad de ese
costo.
Ahora veamos como esta misma familia puede adquirir una casa de 280 mil dólares, que es un
promedio de los costos actuales, el ingreso combinado debe ser de 74,000$ al año si se mantienen los
gastos fijos de 600$.
Si esta familia ha logrado pagar sus deudas fijas y tiene un ingreso anual de 60,000$ puede comprar una
casa de 300 mil dólares, ahora la tasa de interés es importante porque anteriormente una familia podía
adquirir una casa de 300mil dólares teniendo un ingreso anual de 56,000$ con una tasa de interés del
2,2%, si la tasa de interés aumenta a un 5% esta familia necesita un ingreso mensual de 65,000$ al año
sin tener deudas o u ingreso anual de 80,000$ y con deuda fija de 600$.

La tasa de interés también la podemos ver reflejada en los pagos mensuales de la casa, puede
incrementarse hasta un 5% más.

3. Estabilidad Laboral:

debes tener 24 meses, y debes tener W2 que son los empleados fijos que
cobran mes a mes y no 1099 que son contratistas independientes, para el banco la W2 es la que
es aprobada.

4. Declaración de Impuestos:

Debes declarar tus ingresos reales, ya que el banco es quien evalúa
cuando te va a poder prestar de acuerdo con tus ganancias.
Esto serian los factores mas importantes que debes tener en cuenta al momento de querer comprar una
casa, debes realizar una precalificación y en ese momento se evalúan todos estos puntos y se podrá ver
si necesitas mejorar alguno.

En conclusión, las casas hoy en día tienen una gran demanda y sus costos han aumentado pero con una
tasa de interés no tan alta, por lo que a corto plazo tendremos aumento pero una vez lleguemos a tener
una tasa de interés de 5% los costos se mantendrán o no aumentaran tan significativamente, esto de
acuerdo a los índices que hemos estudiado.

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